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房价调控蔓延到华雷斯,为何新一线桃园的房价相对超级低

  南方日报2月21日AC03版
在近日召开的中山市十四届人大四次会议上,中山市长陈良贤作政府工作报告,提出中山将通过释放要素活力,打造更加优良的营商环境,“要比别的城市更加开放灵活,更能聚财留人,努力成为全国综合营商成本最低的城市之一”。  “过去十年来首次,全球企业领导人们宣布世界最佳的投资地不再是中国,而是美国。”今年年初美国总统奥巴马在国会发表国情咨文时声称,美国失业率降至过去5年来的最低点,制造业首次增加就业机会,“企业利润和股价罕见地上升了,但平均工资也几乎没有变化”。最近几年,美国制造业复苏的论调甚嚣尘上,很多人担心美国制造业会从中国回流到美国。尽管有人判断美国制造业“回流”只是个案,但中国制造业成本节节攀升却是不争的事实。随着劳动力、能源等营商成本的上涨,不少制造业企业从中国迁至营商成本更低的国家和地区。  利润率相对较低的制造业企业对于营商格外敏感。制造业大市中山,面临的挑战不只是越南、柬埔寨等国家和地区的竞争,中国广袤的中西部地区也在千方百计吸引沿海企业落户。中山拿什么留住老企业、吸引新企业?中山提出打造“全国综合营商成本最低的城市之一”极具现实意义。  中山提出打造“全国综合营商成本最低的城市之一”,是有很强的底气的。首先中山的房价比较低。去年笔者在中山参加“以文化为引领高起点建设翠亨新区”专场研讨会,陈良贤就当场推销起中山的住房,“中山周边的城市,深圳的住房均价是2.5万元,广州1.8万元,珠海1.3万,江门也要6000元,而中山的均价是5718元”。较低的房价,意味着企业用房成本低,意味着企业可以给员工开出相对较低的薪酬。企业用房成本和员工薪酬是营商成本的重要组成部分。  水价、电价、地价等方面,中山也具有竞争优势,但更为重要的是,中山是没有县一级的地级市,少了一个行政层级,意味政府运转的成本大大降低,财政供养公职人员的压力要小得多。因此,中山更有底气清理和减少面向企业的各种行政事业性收费,降低公路、桥梁等公用设施的收费标准,出台更具竞争力的税费优惠政策,为企业节省大量营商成本。  值得一提的是,与一些显性营商成本相比,企业更害怕的是隐性营商成本——“摆平费”。前者毕竟是明码标价,后者则道不清说不明,很有可能花了钱还打了水漂。比如在审批、立项等环节,政府官员的自由裁量权很大,合格还是不合格、过关还是不过关、钱多收还是少收,官员随时可以给企业穿“小鞋”。曾有报道称,在某些地方的房地产行业,开发商得拿出两成利润来摆平权力部门。这是多大的一笔营商成本啊!中山要想打造“全国综合营商成本最低的城市之一”,一项重要任务就是对隐性营商成本进行规治。

问:各位专家,为什么新一线长沙的房价相对很低?

房价节节高之后,二线城市也面临着政策收紧的压力。今年以来二线楼市“四小龙”中房价上涨最猛的合肥也要出手了。

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据合肥媒体报道,6月21日,合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议,合肥房产局、招商局、土地局、财政局等20多部门参加会议,明确合肥不会出台限购政策,但会出台差别化信贷政策,如首付门槛提高,地王一个月内付清地款等。

这是一个很好的问题,长沙市截止到2019年一季度GDP为2549.53亿元,排名全国第14位;而截止到2019年4月长沙市房价10752元/平米,排名还进不了全国前50名。

合肥房价中西部最高

为何经济总量高,房价却相对较低呢?

此次政策收紧的一大内容是实施差别化信贷政策,居民家庭首套房申请商贷最低首付比例仍为25%。部分情形下,申请商贷首付款比例提升至40%或60%。

原因一:土地供应量大

长沙市中心城区面积较小,其中老城区的面积更小,又集中在2012-2014年供应大量住宅用地。中心城区的五一广场和江边房价最高也就近2万元每平米,并且还有不少土地供应。供大于求,房价自然难以过快上涨。

在土地供应方面,“合肥市2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩”、“实行差异化供地政策,在住房价格较高、波动较大区域,增加用地供应”。此外,合肥将提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%、“缩短居住用地的土地出让金缴纳时限”、“取得用地价格超过当地历史最高成交单价的,房企须在合同签订后1个月内一次性付清”。

原因二:调控政策频发

长沙市在楼市调控方面可谓反应最迅速、执行最彻底。就拿过去的2018年举例:
2018年6月,长沙市召开《2018年长沙市房地产市场调控工作新闻通报会》,楼市调控升级,挥出重拳且拳拳到肉。

例如:在长沙市购买商品房取得产权证后满4年方可上市交易,这是在管控二手房市场;暂停向企事业单位售房,已购房企业取得产权证后满5年方可上市交易,这是在管控企业买房;本市居民在已有1套住房,取得产权证后满4年方可购买第2套房,全国少有的要求;父母投靠子女落户不满2年,不得以单独家庭购买商品房;落集体户的在校大学生,不得在限购区购房;夫妻离异后,任何一方2年内购房按照离异前家庭拥有住房套数核算;新落户市民,落户满1年在本市有稳定就业,或在长沙市连续缴纳24个月的个税,方可购买1套住房。

通过以上政策我们发现,长沙市严格执行限购政策,政策制定之细致、覆盖人群之全面,全国少有。从人群上划分出:单身成年人、普通家庭、离异家庭、新落户家庭、投靠子女、在校大学生以及企业主,分别针对性的制定限购政策,不让任何人钻空子。
来到2019年,就在全国各城市“因城施策”逐渐放宽购房条件时,长沙市再次出手调控,这一次指向了公积金贷款。

2019年1月,长沙市发布《关于进一步优化住房公积金贷款和提取政策有关问题的通知》。其中要求职工申请住房公积金贷款时,住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”;另外申请人或配偶个人信用信息中存在单笔贷款连续逾期超过6期记录、累计逾期超过24期记录,将被列入失信名单不予贷款。
而同时期推出公积金调整方案的绵阳将公积金最低首付款比例由原来30%降低为20%,未结清相应购房贷款的最低首付款比例由原来30%提高到50%。

其他城市都在放宽公积金贷款,而长沙市逆流而上不仅上调了公积金正常缴存时限,还将对贷款逾期的申请人列入失信名单不予贷款。一正一反,足可看出长沙市在房地产调控方面是丝毫不懈怠。

纵观长沙市的房地产市场,我们可以发现,长沙市一方面按照市场实际需求加大土地供应,另一方面不断优化调整房地产调控政策,且制定精准、执行到位。

下图为2018年全国重点50城房价收入比,长沙以6.8位列全国第50位。

长沙目前的GDP以及各类排名在全国大概在11到14位之间,前十五是非常稳的,而房价的话在全国可能进前五十都不一定。所以很多人都认为长沙的房价是严重被低估的。

1,全国高房价的地区除了几个大城市,排名靠前的都是沿海发达地区,有的地方的乡镇的房价都和长沙差不多,这里面有个逻辑,因为当地民营经济发达,生意人多,等于说是用在全国赚的钱来支撑当地的房价。

而与此同时,长沙因为严格限购的原因,别说是外地人,就是省内非长沙户籍都不能买。

2,长沙本地政府看的比较长远,把低房价当做一种低社会运营成本的模式在走,事实上这样做是很正确的。房价高除了给炒房的还有一些本地居民带来纸面财富外,最大的问题就是提高整个社会的经营成本,最后转嫁到每一个人身上。

对自住而言,你这套房子值一百万还是一千万有区别么?

3,任何一样东西,当所有人都知道是发财机会的时候,可能已经是发财的末期了,山顶站岗的概率大大提高了。

4,以长沙实际的工资收入而言,长沙的房价其实已经不低了,支撑起觉得低的概念更多的是和周边城市的比较。

5,实业制造业才是强国之道,长沙的发展策略虽然可能走的比那几个网红城市慢,但可能走的会更远。

最主要的原因,长沙政府限价大城市中全国最严。长沙公寓可比住宅贵,和其他城市反的,足矣说明住宅价格被抑制。
长沙今年前8个月住宅销售又是全国第四,人均销售面积并列第一。

长沙房价低,主要还是政府控制得好!16年合肥炒房团把房价从六千搞到一万出头后,政府发文控制,各种政策限制,才把房价稳定!如果政府不控制,均价至少得一万六!

哪些说工资低或者长沙二线的,你们看看武汉平均多少,合肥平均多少,深圳上海北京房价收入比看看就明白!如果政府不真心控制,四五线小城市房价过万的都不少……

首先我不是砖家,但以我在长沙生活32年(87年的)本地人的生活方式及本人的思维方式,在配上砖家叫兽般的职业操守及专业知识来回答你这个问题,因为长沙是中国四大火炉,太月哒,所以房价一直上不克。当然囖,除非你打吊垮,还是有可能!😄

不是新一线,是新二线,而且缺乏产业,缺乏就业岗位,薪资低,营商环境差

长沙人口不到一千万但真按一套房住三人来箅,只怕也可以住三千万人了。长沙房价一直比较低,但这两年房价也算翻倍涨了。涨幅也应该也靠前了,你觉得低是因它一直低,但对在长沙生活工作的来说也不算低了。

窗外艳阳高照,9月29号一点多37度,夏秋天太热了,冬天又阴冷潮湿,有能力的话我想搬到四季分明的地方去生活。

因为统计口径与区域结构性的因素!

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,合肥政策收紧意味着,过去全面宽松的趋势不再,在市场分化的基础下,调控政策将明显分化,托底盖帽开始出现,这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多地将会升级到“一城一策”。

值得注意的是,合肥也成为新一轮楼市调控中第一个政策收紧的中西部城市。自去年底以来,合肥房价快速上涨,与厦门、南京、苏州三个沿海发达城市被媒体并列为二线楼市“四小龙”。

根据中国房价行情平台的数据,5月份,合肥的房价均价达到11503元/平方米,房价已经超过武汉,成为中西部地区房价最贵的城市。在增速方面,5月房价同比增长了47.69%,仅次于深圳,位居全国第二。若按行政区来看,合肥的经开区增速达到了49.68%,包河区增长了49.01%,蜀山区增长了48.52%。这三个区都在合肥中心区的南部,向着巢湖的方向。

易居研究院智库中心《全国70城住房库存报告》显示,合肥房地产市场的库存去化周期仅为2个月。而易居研究院智库中心《全国70城住宅价格指数报告》显示,合肥房价近几个月均在全国前二的位置,房价上涨压力异常大。

房价过高对制造业不利

尽管近年来合肥经济的快速发展和发展前景是合肥房价上涨的重要支撑,但房价上涨过快、过高反过来可能影响到当地的经济社会发展。

自2008年金融危机以后,随着沿海的劳动力和土地等各种成本要素的提高,沿海的大量产业转移到中西部地区,其中,长沙、重庆、武汉、合肥等省会城市成为沿海制造业巨头落脚的重要基地,在产业转移落户的同时,这些城市经济快速发展,成为近年来我国经济发展最快的城市。

例如,2015年,合肥经济总量超过福州和长春,位居全国省会城市第十二位,十年来赶超了8个省会城市,这其中,沿海产业的制造业转移落户是经济高速发展的一大因素。

由于紧邻长三角经济发达地区、承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源以及安徽充足的劳动力资源等优势,加上皖江城市带承接产业转移示范区的获批和建设,作为该示范区的核心城市,合肥吸引了美菱、荣事达、海尔、格力、长虹、美的、华凌、三洋等家电巨头落户,并一举发展成为全国最大的家电制造业基地。

制造业的发展壮大对合肥区域经济快速发展至关重要。合肥市统计局的数据显示,2015年全年生产总值5660.27亿元,按可比价格计算,比上年增长10.5%。其中,第一产业增加值263.43亿元,增长4.4%;第二产业增加值3097.91亿元,增长10.6%;第三产业增加值2298.93亿元,增长11.0%。尽管第三产业增速较快,但就总量而言,二产仍占据合肥GDP的55%,对合肥区域经济的发展十分重要。

而且,与东部沿海地区的北上广深和杭州、厦门等一二线城市逐渐依靠三产拉动不同,在未来相当长的一段时间内,合肥仍需要通过二产的发展,逐步做大城市经济和人口规模,带动安徽的工业化和城镇化的进程。

数据显示,作为一个户籍人口接近7000万的农业大省,目前安徽城镇化率仍明显低于全国平均水平,工业化和城镇化仍有很大的空间。2015年安徽城镇化率低于全国5.6个百分点,居全国第22、中部第5位。作为安徽的单极核心城市,省会合肥将起到非常重要的带动作用。

但目前合肥主城区人口仅为330多万,在中西部城市中不仅远不如武汉、成都、重庆、西安,也不如郑州、长沙、昆明等城市。也就是说,未来通过工业化进程的加快,才能带动合肥城市经济的做大做强,从而提升整个安徽的城镇化水平。

上海易居智库研究中心总监严跃进对本报分析,制造业的发展需要一个较低的综合成本环境。房价上涨过快、房价过高,尽管地王频出,政府卖地收入赚得盆满钵满,但同样也会造成房租等各种生活成本的提高,进而会阻挡年轻人流入的步伐,从而影响当地经济的发展。

与合肥同类型的中西部城市如长沙、重庆等,近年来经济高速发展,也是得益于制造业的快速发展。而重庆、长沙等地供应充足,房价一直维持在较低的水平,为实体制造业发展提供了较好的外部综合成本环境。一旦合肥房价上涨过快、过高带来综合成本高企,那么未来合肥在与同类型中西部城市的竞争中就可能处于不利的位置。

合肥也已意识到了这种风险。合肥市主要领导近期表示,合肥房地产要加强调控,防止过快增长。否则,房价抬高了城市门槛,无形中也影响城市的竞争力。

在信贷收紧的同时,合肥正在积极加大土地供应的力度,严控土地溢价。严跃进认为,信贷收紧是合肥楼市调控的一个关键性标志,二线城市政策收紧或由此开启。信贷收紧必然带来市场交易的下滑,对于房价的抑制有积极的作用。信贷收紧、市场降温后,也为后续增加楼市供应、稳定房价提供了缓冲时间。

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